1.ניתוח העסקה הספציפית ברמת המיקרו
- נבדוק את ההיתרים ואת המצב התכנוני של הדירה.
- נבדוק שיש רישום תקין בטאבו (יש לא מעט דירות עם בעיות טאבו)
- נבדוק שאין עיקולים ושעבודים או כל בעייה משפטית אחרת.
- נבדוק האם המבנה מוגדר מבנה מסוכן. (בנקים מתקשים למשכן נכסים כאלה)
- בדיקת תשתיות בדירה: נזילות, רטיבות, מים, חשמל ועוד.
2. השלב הכי חשוב- עליית ערך על ספידים
“כל מטאטא יורה”, משפט שאני שומע לא מעט לאחרונה, משמעו, איפה שתקנה תרוויח. זה אכן משפט נכון, אבל משקיע מתוחכם ידע למצוא את העסקה שתרוויח יותר מכולם. לכן, כמשקיעים מתוחכמים תמיד נרצה לאתר את העסקאות שבהן תהייה עליית ערך אבל לא סתם עליית ערך אלא “עליית ערך על ספידים”, כך אני קורא לזה, עליית ערך אגרסיבית.
מדינת ישראל נמצאת בתקופת תנופה של התחדשות עירונית וזו ההזדמנות לאתר דירות שנמצאות בשלבים שונים של פרויקט מסוג זה, וכך, מעבר לתשואה הכללית והשוטפת של השוק, יש לנו את הדובדבן שבקצפת, וכשהוא יקרה, העסקה תיראה אחרת לגמרי.
על מנת לייצר עסקה המבוססת התחדשות עירונית יש לנתח את תיק הבניין של הדירה, את התב”ע באזור, לבדוק האם הוגשה בקשה להיתר בעירייה, לבדוק מי היזם שמקדם את הפרויקט, לדבר ים היזם או מי מטעמו על מנת להבין באיזה שלב הפרויקט נמצא, לדבר עם עו”ד הדיירים, לדבר עם נציגות הדיירים או ועד הבית, לדבר עם עו”ד היזם ופעולות נוספות על מנת להבין בצורה מדוייקת יותר את היתכנות הפרויקט.
באמצעות כל השלבים הנ”ל ניתן לבצע עסקה אטרקטיבית במיוחד,כזו שמרוויחה הרבה מעבר לעליית הערך של השוק עצמו ובכך למקסם את התשואה ולהקטין את הסיכון.
רו”ח איתי יצחקיאן
3. ניתוח הפוטנציאל הפיננסי של הנכס
לאחר שאספנו מידע על העסקה ברמת המאקרו וברמת המיקרו, נבצע ניתוח מעמיק של העסקה. ניתוח הכולל בחינה של כ-40 עסקאות שנמכרו לאחרונה באזור על מנת להבין את המחירים לעומק, ניתוח של עסקאות המוצעות להשכרה באזור, ניתוח מגמות המחירים של הרחוב והשכונה לאורך השנים האחרונות, בחינת השיפוץ הנדרש בדירה ועוד פרמטרים נוספים שנוכל באמצעותם להבין את הפוטנציאל העתידי והנוכחי של הנכס.
4. בניית תכנית עסקית
- נכניס את כל הנתונים שאספנו עד כה לתוך תכנית עסקית המכילה בתוכה גם את נתוני המשכנתא, כאשר ההמלצה היא לנתח את העסקה ב-3 וריאציות שונות: תכנית פסימית, תכנית שמרנית ותכנית אופטימית.
מלווה משפחות לצמיחה כלכלית
בעלים של חברת INVEX השקעות נדל”ן
שוק הנדל”ן הישראלי מהווה שיחת היום בקרב הציבור הישראלי כבר למעלה מעשור
למעלה מעשור אנחנו עדים לעליית מחירים מטאוריתשל מחירי הדיור
לפעמים אף נדמה לנו כי המציאות והמגמה תימשך לעד ולנצח מחירי הנדל”ן ימשיכו לעלות
אם כל השנים הייתי מגדיר את העלייה כעלייה לינארית, הרי שבשנה האחרונה אפשר לומר שמדובר בעליית אקספוננציאלית (מילה שרוב האנשים הכירו רק בתקופת הקורונה).
משקיעים רבים מעוניינים להשקיע בנדל”ן ולמקסם את התשואה על הכסף שלהם, השאלה הגדולה היא מהי הדרך הנכונה לעשות את זה.
משקיע מתוחכם צריך וחייב לפעול לפי שלבים נורא ברורים על מנת למקסם את התשואה על הכסף שלו וכמובן להקטין את רמת הסיכון למינימום. זה המתכון הבטוח לעסקאות טובות לטווח ארוך.
כרואה חשבון וכאחד שמלווה עשרות משקיעים וכאחד שביצע מעל 20 עסקאות בחודשים האחרונים אלו הם השלבים העיקריים בביצוע עסקת נדל”ן מותאמת אישית
- תכנון פיננסי- כל משקיע חייב להכיר את המבנה הפיננסי שלו ושל המשפחה שלו לעומק. חשוב להכיר את מבנה המס הפרסונאלי של המשקיע, יכולות המימון שלו, תזרים המזומנים של המשפחה, מטרות ויעדים, מקורות ההון העצמי לעסקה והגדרה מדוייקת של ההשקעה.
- בחירת אזור השקעה- כל שוק שונה ממשנהו. כל עסקה שונה באופיה ולכן יש לבחור את השוק המתאים ואת סוג העסקה הרלבנטית למטרות ויעדים. ישנן עסקאות המותאמות לטווחים קצרים וישנן עסקאות המתאימות לטווחים ארוכים יותר כמו עסקאות בתהליך לפינוי בינוי.
- בחינת העסקה הספציפית ברמת המאקרו- לאחר שמצאנו את העסקה הרלבנטית, יש לקבל כמה שיותר מידע ברמת המאקרו עבור סביבת הנכס, כדוגמת:
** ניתוח מעמיק של הנכס ביחס לתחבורה ציבורית באזור.
** בחינת הבניין ביחס לשכונה.
** מרחק מרכבת קלה/מטרו/ישראל.
** בחינת תשתיות עתידיות באזור ופרויקטים של התחדשות עירונית בסביבה.
