מחשבון מיסוי מקרקעין המורחב

מס שמשלם הקונה כשהוא רוכש דירה או זכות אחרת במקרקעין. הוא מחושב לפי שווי הרכישה, בדרך כלל המחיר בחוזה, ומדווח לרשות המסים בסמוך לחתימה.

המס לא מחושב בשיעור אחד על כל המחיר. כל חלק מהמחיר נכנס למדרגה עם שיעור משלו. גבולות המדרגות מתעדכנים מדי שנה ומתפרסמים באתר רשות המסים.

דירת מגורים שהיא הדירה היחידה של הרוכש. לדירה כזו יש מדרגות מס רכישה מקלות יותר. מי שמוכר את הדירה הקודמת שלו בתוך התקופה שקובע החוק יכול לקבל את אותו יחס (דירה חלופית).

דירה שנרכשת כשכבר יש לרוכש דירת מגורים. מס הרכישה עליה גבוה יותר, והוא חל כבר מהשקל הראשון.

מס על הרווח ממכירת נכס מקרקעין, שהמוכר משלם. השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, אחרי ניכוי הוצאות מותרות ותיאום לאינפלציה.

המועדים שקובעים כמה זמן הנכס היה בידיכם, בדרך כלל יום החתימה על החוזה המחייב. תקופת ההחזקה משפיעה על התיאום לאינפלציה ועל אופן חישוב המס.

שווי השוק של הנכס ביום הקנייה וביום המכירה. ברוב המקרים זה המחיר שנקבע בחוזה, וממנו מתחיל החישוב של השבח.

הוצאות שמותר לקזז מהשבח כדי להקטין את המס. למשל שכר טרחת עורך דין ומתווך, מס הרכישה ששולם, והשקעות שהשביחו את הנכס. כדאי לשמור כל קבלה.

מכירה של דירת מגורים יכולה להיות פטורה ממס שבח, בתנאים שקובע החוק. בין השאר: שזו הדירה היחידה של המוכר ושעבר מספיק זמן מהמכירה הפטורה הקודמת. הזכאות נבדקת מול רשות המסים.

גם כשמגיע פטור על מכירת דירה יחידה, הוא חל רק עד שווי מכירה מסוים. התקרה מתעדכנת מדי שנה, והחלק שמעליה חייב במס שבח.

תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כשתוכנית חדשה, הקלה או שימוש חורג מעלים את שווי הקרקע. ההיטל הוא חלק מעליית השווי, ונגבה בדרך כלל כשמממשים: במכירה או בקבלת היתר בנייה.

הכנסה משכירות של דירת מגורים פטורה ממס עד תקרה חודשית שמתעדכנת מדי שנה. כשהשכירות עוברת את התקרה, הפטור קטן בהדרגה ואחר כך נעלם.

מסלול שבו משלמים מס בשיעור קבוע ומופחת על כל דמי השכירות מהשקל הראשון, בלי לנכות הוצאות ופחת. מתאים בעיקר כשהשכירות גבוהה מתקרת הפטור. התשלום נעשה תוך זמן קצר מתום השנה.

השכירות מצטרפת לשאר ההכנסות ומחויבת לפי מדרגות מס ההכנסה, אבל מותר לנכות הוצאות ופחת. מתאים בעיקר למי שיש לו הוצאות גבוהות על הנכס או הכנסה נמוכה.